重磅官宣！取消商品房預(yù)售，全部實(shí)行現(xiàn)房銷售！
近日，樓市又迎來(lái)重磅消息——據(jù)雄安新區(qū)住房管理中心消息，雄安新區(qū)將取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。
河北雄安新區(qū)成為全國(guó)現(xiàn)房銷售的領(lǐng)頭羊！事實(shí)上，2021年以來(lái)，合肥、鄭州、西安等多地推進(jìn)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，北京、杭州、寧波等城市部分出讓地塊也提出現(xiàn)房銷售的要求。
今年以來(lái)，各部委及地方政府支持現(xiàn)房銷售的提法頻出。其中，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確“以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售”；7月深圳土地競(jìng)拍規(guī)則中，將部分地塊由“競(jìng)自持保租房”改為“競(jìng)現(xiàn)房銷售面積”，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)進(jìn)程不斷推進(jìn)。
但不同于其他城市的探索試點(diǎn)，雄安在現(xiàn)房銷售上邁出了實(shí)質(zhì)性的一大步。
9月20日，雄安新區(qū)住房管理中心發(fā)布，雄安新區(qū)取消商品住房預(yù)售，實(shí)行現(xiàn)房銷售，實(shí)現(xiàn)“所見即所得、交房即交證”。同時(shí)，支持有意愿的人才，通過(guò)租房解決住房問題，并在教育、醫(yī)療、就業(yè)等公共服務(wù)領(lǐng)域“租售同權(quán)”。
這兩年因爛尾樓頻出的緣故，“商品房預(yù)售”變得臭名昭著，人人喊打。
但憑心而論，預(yù)售制當(dāng)年也有很大的進(jìn)步作用，解了民生之難。所謂預(yù)售，就是購(gòu)房者提前付款，幫開發(fā)商解決項(xiàng)目建設(shè)的資金問題。通過(guò)預(yù)售，購(gòu)房者能以優(yōu)惠價(jià)格買到房子，但風(fēng)險(xiǎn)與收益并存：房子可能出現(xiàn)爛尾。
過(guò)去十多年里，房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)，在房?jī)r(jià)上行周期里，預(yù)售對(duì)購(gòu)房者而言，是收益大于風(fēng)險(xiǎn)，搏一搏的贏面很大。可今時(shí)不同往日，在房?jī)r(jià)下行周期，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)看空。
與此同時(shí)，市場(chǎng)不相信房?jī)r(jià)未來(lái)，開發(fā)商“借新還舊”的把戲破產(chǎn)了。而現(xiàn)在房?jī)r(jià)形勢(shì)如何，大家都看得到，對(duì)居民來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在選預(yù)售，已是風(fēng)險(xiǎn)大于收益。
而目前對(duì)預(yù)售制的批評(píng)，主要是針對(duì)預(yù)售房款的管理和使用上。預(yù)售房出現(xiàn)爛尾樓，在于監(jiān)管出了問題，因?yàn)楸O(jiān)管不力，讓房企將預(yù)售款挪隨意挪用，導(dǎo)致爛尾。
因此，除了試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管也被頻繁提及。
今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”
同月，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，也提到了“逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”。
今年7月，為規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，煙臺(tái)市發(fā)布了新起草的《煙臺(tái)市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法（征求意見稿）》，面向社會(huì)征集意見，進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管。
購(gòu)房者受“商品房預(yù)售”之苦久已，預(yù)售制的改革是大勢(shì)所趨。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房“所見即所得”更符合購(gòu)房者置業(yè)意愿，但從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，現(xiàn)房銷售樓盤價(jià)格一般高于同類型期房銷售項(xiàng)目。
現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，現(xiàn)房銷售有助于降低房企的資金杠桿；同時(shí)，現(xiàn)房銷售模式短期內(nèi)或減少市場(chǎng)新房供給量，一定程度上會(huì)導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展受到限制。
對(duì)于煙臺(tái)而言，受市場(chǎng)情況制約，今年新房、新地供應(yīng)銳減，與此同時(shí)，今年也是煙臺(tái)樓市的交付大年，不少樓盤都已是現(xiàn)房銷售，但新房市場(chǎng)和土拍市場(chǎng)仍然面臨著一定的困境，取消預(yù)售制可能會(huì)進(jìn)一步加大出地難度。
而對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售一定程度上會(huì)帶來(lái)產(chǎn)品價(jià)格的上漲，在經(jīng)濟(jì)還未全面復(fù)蘇的當(dāng)下，可能會(huì)抑制部分購(gòu)房者的需求。因此，煙臺(tái)似乎在短期內(nèi)還不具備取消預(yù)售制的條件。
總體而言，取消預(yù)售和市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，但它碰觸的利益比較多，遇到的阻力比較大。目前還只能在雄安試點(diǎn)，后續(xù)能否讓其他城市大規(guī)模跟進(jìn)，還有待觀察。